Com a entrada em vigor da Reforma Tributária, por meio da Lei Complementar nº 214/2025, as empresas que atuam com a locação de bens imóveis precisam se adequar às novas regras de emissão da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e).
Embora a locação não esteja sujeita ao ISS, a emissão da NFS-e passa a ser obrigatória como etapa preparatória para a implantação dos novos tributos:
- Imposto sobre Bens e Serviços (IBS)
- Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS)
Esses tributos substituirão o ISS, o PIS e a COFINS.
Pontos principais da nova obrigação
1. Obrigatoriedade da NFS-e Nacional
A NFS-e no padrão nacional deverá ser emitida para documentar as operações de locação, substituindo recibos e faturas.
2. Emissão pelo Portal Nacional
A emissão será feita exclusivamente pelo Portal Nacional da NFS-e, sem vínculo com as prefeituras municipais. Isso padroniza o processo para empresas que atuam em diferentes cidades.
3. Novos códigos de serviço e classificações
Foram criados códigos específicos para identificar corretamente as operações de locação:
- Código de Serviço 99.03.01 – Locação de Bens Imóveis
- NBS 1.1002.10.00 – Imóveis Residenciais
- NBS 1.1002.20.00 – Imóveis Não Residenciais
- cClassTrib 200027 – Operação de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis
- CST 200 – Alíquota reduzida em 70%
Alíquotas reduzidas
Segundo o art. 261 da LC nº 214/2025, as alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis às operações de locação terão redução de 70%, resultando em:
- IBS: 0,03%
- CBS: 0,27%
Essas alíquotas valerão para o ano de 2026. Além disso, conforme o art. 348, inciso I da mesma lei, o montante recolhido de IBS e CBS em 2026 poderá ser compensado com qualquer outro tributo federal.
Conclusão
A emissão da NFS-e para operações de locação passa a ser uma exigência legal e representa um passo importante para a transição ao novo sistema tributário. Empresas devem se preparar para essa mudança, garantindo conformidade e evitando riscos fiscais.