A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, trouxe mudanças importantes para quem atua na compra e venda de imóveis. Se você é empresário no regime do Lucro Presumido ou atua como construtor de imóveis para revenda,  precisa entender como os novos tributos vão impactar suas operações a partir de 2026.

O fim do PIS/COFINS

Até 31 de dezembro de 2026, as vendas de imóveis continuam sujeitas ao PIS/COFINS, com alíquota de 3,65% sobre o valor da operação.

A partir de 1º de janeiro de 2027, esses tributos deixam de existir, conforme o Art. 9º, inciso I da LC nº 214/2025, e entram em cena os novos impostos: IBS e CBS.

IBS e CBS: alíquota cheia e benefícios

O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) terão uma alíquota cheia aproximada de 26,5%.
Mas a lei trouxe benefícios específicos para o setor imobiliário:

• Alíquota teste em 2026: apenas 1% (Art. 92 da LC nº 214/2025).
• Redução de 50% da alíquota nas vendas de imóveis residenciais novos (Art. 261). Isso significa que, em vez de 26,5%, a alíquota efetiva será de 13,25%.
• Redutor social na base de cálculo (Art. 259):
  • R$ 100.000,00 para imóveis residenciais novos
  • R$ 30.000,00 para imóveis usados

Como isso funciona na prática

Imagine uma venda de R$ 500.000,00:

• Imóvel novo:
  • Base de cálculo reduzida para R$ 400.000,00 (aplicação do redutor social de R$ 100.000,00)
  • Alíquota efetiva de 13,25% (após redução de 50%)
  • Imposto devido: R$ 53.000,00
• Imóvel usado:
  • Base de cálculo reduzida para R$ 470.000,00 (aplicação do redutor social de R$ 30.000,00)
  • Alíquota efetiva de 13,25%
  • Imposto devido: R$ 62.275,00

O que isso significa para você

• Em 2026, haverá cobrança simultânea: PIS/COFINS ainda em vigor e IBS/CBS em caráter de teste.
• A partir de 2027, o PIS/COFINS desaparece e o IBS/CBS passa a ser integralmente aplicado.
• Para imóveis residenciais novos, os redutores e a redução de alíquota representam uma economia significativa.
• Para imóveis usados, também há benefício, mas menor: o redutor social é de R$ 30.000,00.

Conclusão

A Reforma Tributária muda a forma como o setor imobiliário será tributado. Empresas precisam se preparar desde já para adequar seus controles e projeções financeiras.

O mais importante é saber que existem incentivos legais que podem reduzir a carga tributária, especialmente na venda de imóveis residenciais novos. Por isso, contar com o apoio de um escritório de contabilidade é essencial para aplicar corretamente as regras e evitar riscos fiscais.

Dica prática: antes de fechar qualquer operação, consulte seu contador. A correta aplicação do redutor social e da redução de alíquota pode representar uma economia relevante para sua empresa.